貴重な過積載()・表面利回り10%の21円な自称超優良物件は儲かるのか


相変わらずな傾向なのではありますが、表面利回り10%なら十分ウマウマとお考えの方も少なくないようであります。不動産投資と比べると、不動産はそれなりに価値のある土地が残ることもありますが、太陽光は最後は田舎の難しい土地が残るわけでありまして、初期投資と毎年の収入だけに着目した表面利回りでのみ不動産投資と同じものさしで検討するのはちょっとよろしくない傾向であります。ここではちょいとここで検討してみましょう。結論から書くと、素人には余りおすすめできない、でありますが。

日射量が3.8kWh/sq.m-dayくらい(パネル1kWあたり発電量1,100kWh/年)な、関東での「ややよさげ」くらいの場所を想定であります。パネル100kW、パワコン49.5kWのダブル過積載級で、いわゆる過積載のいわゆるピークカット(約10%)をきちんと考慮しても売電収入210万円はありえます。消費税以外は全部込みで2,100万円ならこれで表面利回りは10%であります。

2,100万円のうち、連系費用(負担金)50万円、土地350万円、残り1,700万円が設備相当額としてみましょう。あくまでも、ここでの想定は自称超優良物件()です。借り入れは1,700万円+消費税+ごにょごにょで2,000万円ということにしてみましょう。

ざっくりでありますが、20年間の売電収入は210万円×20から、パネルの発電効率がちびちび下がる分を考慮であります。ここでは20年間の売電収入を仮に4,000万円としましょう。

支出は上記の2,100万円が最初にあって、その後、土地を購入したことによる不動産取得税、そして毎年、土地の固定資産税設備の固定資産税(償却資産)がかかります。これらは土地の評価額や設備のお値段がわかれば見積可能です。事業者あるいは自称事業者のようなものであれば、当然、そのくらいは見積もりましょう。

ここでは仮に、土地の評価額も350万円で、評価額は20年間値段は下がらないものとします。
不動産取得税は3%、固定資産税は1.4%で毎年ですから、不動産取得税と固定資産税20年間合計で評価額の31%、110万円ほどになります。結構きますね。自治体では固定資産税は貴重な収入源でありますから、評価額が結構あれだったりします。買った値段の2倍とか3倍とかそういうこともありえます。まあ、世の中の仕組みがそうなっているので仕方がありません。固定資産税は経費・損金になるからと割り切って我慢するしかありません。

設備の固定資産税(償却資産)は評価額の1.4%ですが、設備は評価が年々下がります。太陽光発電設備の場合には一般に、17年で計算しろというのがお上の指示でありますが、すなわち17年で評価額がほぼゼロ(あくまでもほぼ)になるという計算なので、ここでは年平均にして「1.4%×17年÷2」で設備の代金の12%くらい、204万円が20年間の総額と見積もりましょう。本来はフェンスなどなど、別々に耐用年数が決まっているわけですが、ざっくりということでお願いします。ちなみに連系費用(負担金)は繰延資産という扱いでありまして、これは固定資産税はかかりません。

損害保険料や遠隔監視システムのサービス利用料や通信費なども、コンスタントにかかるコストであります。ざっくり年間5万円くらい、20年で100万円といったところでありましょうか。

そして、借入金の金利も経費であります。2,000万円を年2.5%程度で15年返済だと、金利の総額は400万円ほどであります。

そして、見回り・目視点検や、ちょっとした草刈りやたまにはパネルのおそうじくらいはご自身でされると思いますが、これらの交通費等も経費であります。これは場所や頻度によって人それぞれでありますから、ご自身で見積もらないといけません。お住まいからの距離、サイトの条件やすでになされている雑草対策の程度などにも大きく左右されます。とりあえず、1回2万円、年に6回とすると、20年で240万円であります。それと同じことを外注すると、これ以上はかかるのではと思います。

ということで、ここまでで計算してみると、

(A) 売電収入 4,000万円
(B) 土地 350万円
(C) 連系費用(負担金) 50万円
(D) 設備1,700万円
(E) 固定資産税(土地+償却資産) 314万円
(F) 保険料・通信費 100万円
(G) 金利 400万円
(F) 交通費 240万円

差引 (A)-(B)から(F)の合計 946万円

であります。さらに消費税の還付ガーなどと言い出すとキリがありませんので、ここでは省略であります。

ここまでの計算で年平均47万円の税引前利益であります。その他いろいろと外注したり、税理士さんにお願いすればそのコストはこの税引前利益から消え、そこに税金がかかるわけであります。最後に撤去費用なんぞもあったりするわけです。項目によっては設備を複数お持ちの場合には1設備あたりの負担が軽くなるものもあるとはいえ、これで超優良物件と言われるとセンスが怪しいなと思わけです。

節税派=もともと他で儲かっている方々については別の視点があるとは思いますが、発電事業者のようなものとしてちんまり稼いでいくためには、あー、削ることができる可能性があるのはこれとこれしかないなという各自のご判断のもと、うまくやってくださいであります。どこに分譲ヤーさんの利益が載っているかは一目瞭然でありますが。セミプロ級のみなさんは、自分で資機材を仕入れて、重機買ったり借りたり、電気工事士資格もとって自分で施工などなどいろいろとされているようでありまして、このへんを適切かつ大胆にすればまだ利益確保の余地がありそうでありますが、何事も安全第一でお願いしますよ。

当ブログ主ですか? ご縁があれば、でありますが、「あなたに横取りされたいやだから物件の詳細を教えないけど、この物件、どう思う?」とよく聞かれます。横取りしてまでやりませんから、ご安心くださいであります。

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