「買いたい病」に注意であります。


太陽光の18円の電力会社への申込み期限も迫る今日このごろでありますが、そんな中、「買いたい」で焦っている方も少なくない今日このごろであります。

ということで、参考になりそうな記事であります。

恐ろしい「買いたい病」の5つの処方箋と中古物件の見方・買い方。
赤尾宣幸さん 第6話
https://www.kenbiya.com/ar/cl/akao/6.html

2018/10/6 掲載
前回まで高齢者向きアパートのノウハウを述べてきた。今回は、築古アパートを買うにはどんな点を注意すればよいかを述べる。これは知人が物件を買うにあたってサポートしてきた経験値と、DIYでリフォームしてきてわかったことをまとめたノウハウだ。

物件を買う前にこの話を思い出して、変な物件をつかまされないようにしてほしい。

記事は「築古アパート」についてでありますが、太陽光にも共通なところも少なくありません

■ 恐ろしい「 買いたい病 」

「 買いたい病 」は、物件が欲しくてたまらなくなってしまい、「 買うこと 」が目的・ゴールになる恐ろしい病気だ。初心者がかかりやすいが、中級者以上でもかかることがあり、油断ならない。主な症状は次のとおりだ。

物件が欲しくなると、悪いところが見えなくなってしまう。あるいは早く買わないといけないという焦りから、安易な妥協をしてしまう。この結果、ひどい物件を買ったり、リカバリーに多大な労力が必要になったりする。

ということで、「買いたい病」は恐ろしいのであります。

買いたい病を防ぐには、次の5つをしっかり考えることが大切だ。

1、「 プロ 」のいうことを鵜呑みにしない
プロにもいろいろある。某シェアハウスみたいに初めから騙そうとするプロもいる。新築の経験しかないプロに中古についての意見を求めても、良い答えが返ってくるとは限らない。「 プロのいうことだから 」と鵜呑みにしてはいけない。

いちおういろいろと規制の厳しい不動産取引の世界でも怪しい「プロ」がいるわけであります。ましてやそこまでは厳しくない、しかも新しい分野である太陽光やら再エネの世界には・・・でありまして、素人・セミプロレベルの方におかれましては、プロとかプロのような感じの人だからといって鵜呑みはいけないわけであります。

2、自分の物差しで考える
ノウハウが無くても、自分の物差しで考える。あの人が言ったからなどと、他人の判断基準に委ねてはいけない。不動産は自己責任と言われる通り、責任を取るのは自分自身だ。しっかり自分の考えを持ってほしい。

そのとおりであります。自己責任であります。フィーリングももちろん大事ではありますが、収益など、定量的に検討できるものはきちんと定量化して、その上で、自分のものさしで検討をお願いします。

3、収支をよく考える
物件を買うときは必ず収支を考える。その際に、①常時満室稼働はあり得ないということと、②修繕費を賃料の2割見積もるとどうなるかを考えてほしい。築古は修繕費がかかるのは間違いない。その費用が賄えないと賃貸経営を継続するのは難しい。

4、修繕費・リフォーム費を考える
築古は修繕費がかかる。大規模修繕が必要な物件をその直前に「 売り抜ける 」投資家もいる。こういう物件を買うと莫大な修繕費がかかるので注意が必要。

太陽光も同様でありまして、まずシミュレーションを適切に行って、少々のトラブル・想定外でも十分耐えられるよう余裕が必要であります。また、後々生じる維持管理コストも当然事業の一部でありますから、相応にきちんと見積もることが重要でありまして、このへんは「プロ」の言うことであっても、過小な見積もりである可能性もあるわけでありまして鵜呑みにはせずに、自己責任で見極める必要があります。

5、複数の先輩大家に意見を聞く
自分一人だけで判断せず、他人の意見も聞こう。その中で、自分の考え方を構築していこう。初めて物件を買う人は「 その物件に住みたいか 」を考えてほしい。「 自分が住みたい 」と思う物件は意外とハズレがない。

意見を聞くことは大事であります。あなたが買おうが買うまいがどっちでもいいと思っているような立場の人、すなわち利害関係のない人に聞くのはよいことであります。もっとも、なんでもかんでも教えて君、聞きっぱなしという人もいるようではありますが、そのへんは礼儀の問題であります。

■ 具体的な物件の見方
(中略)
重要なのは、自分の物差しを持ち、プロのいうことを「 鵜呑み 」にしないことだ。残念ながら中には騙そうとする業者もいる。特に初めての人は買いたい病への注意が重要。買うのは始まりで、ゴールではない。「 不動産は自己責任 」この言葉の意味をしっかりかみしめてほしい。

買うのは始まり、まさにそのとおりであるます。残念な物件を買ってしまったらそれは地獄の始まりかもしれません。「買いたい病」になっているなと思ったら思いとどまることも重要です。一時の「買いたい」という欲望を我慢することで、20年間、あるいはそれ以上の地獄を回避できるかもであります。売りたい分譲ヤーさん、金を貸したい金貸しさんの強力なタッグでセットアップされているスキームや、「プロ」の言うことを鵜呑みにしてシミュレーション盛りまくりの物件に、えいやっと乗ってしまうことは簡単なのかもでありますがこれでは足立区あたりのかぼちゃ畑スキームと大差がありません。

以前は分譲ヤーさんがえいっと利益を乗っけても表面利回り12%なんてこともよくありましたが、最近はそうは甘くないわけで、それなりのアトラクティブな表面利回りに見せるためには何かを削らないと(何かを盛らないと)いけない今日このごろであります。買うなとは言いませんが、自分できちんと事業として検討の上、自己責任でお願いします。

そんなの言われなくてもわかってるよという方も、そうでない方も、情報収集は重要でありまして、クリッククリックで有意義なブログの数々をお訪ねください。

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■ お知らせ(1)
太陽光発電の設備の設計や購入に関するご相談をいただくことがときどきあります。技術的なご相談はお受けできることもありますが、特定の案件に関するご質問で検討・回答に時間がかかるようなものをタダでいくらでもというわけにはいかないことはご理解ください。ブログのネタにできるような一般的なご質問は結構お答えできるかもしれません。また、業者さん(メーカーさん・施工業者さん・販売業者さんなど)の信用状態に関するご相談はいただきましても回答することはできません。「民間企業の寿命は案外短い」「この業界はいわゆる太陽光バブルで新参者がたくさんいてそういう業界・業者さんはだいたい(中略)」ということを念頭において、ご自身のご判断で取引業者さんをご選定ください。信販審査通ってもアレ、公庫の融資審査通ってもまたアレ、こっそり見積もりの金額を上げられたり、こっちが発注しますといってから1割近くも値段を上げられたり、インターネットがつながらない状態で遠隔監視システムを中途半端にそこに物理的に付けただけで(以下略)などなど、業者さん選びの引きの弱さは自信があります。そんなわけで業者さんの信用状態のことは当ブログ主は聞かないほうがいいと思います。ねぎソーラーの頃は恵まれていたんだなあとひしひしであります。

■■ お知らせ(2)
最近、分譲物件のご購入に関するご相談を多くいただいております。利回りだけを見て検討されていると思われるケースが少なくないようでありますが、メーカーさんや業者さんがまともな根拠もなくシミュレーションをしていると思われる例(「実績」と言いながら近くに比較対象になっているべき設備が存在しないもの・明らかに発電量を多く盛りすぎと思われるもの・いわゆる過積載のいわゆるピークカットをシミュレーションでまともにやっていないのに実績自慢をするような例)や、土地代が含まれていないのに土地付きとかなんじゃそりゃというものもあったりしますし、土地賃料を抜いて利回りを計算したり、利回りを2倍近くに盛っている例もありました。シミュレーションやそれをもとにした想定利回りは「シミュレーションなので保障しません」でなんとでも言い逃れができるものではあります。イケイケなのか下請けに丸投げなのか担当者が勝手にやり放題なのか、結構いい加減な会社さんもこの業界には少なくないようであります。また、支払い条件(特に多額の前払いの要求・多額でなくても要注意ですが)にも十分ご注意ください。どうかみなさまにおかれましては、取引先選び・物件選びは自己責任という大前提のもと、利回りのみならず将来の収支をよくご検討の上、価格の適正さをご自身の責任において見極めてご判断をされますようお願い申し上げます。

■■■ お知らせ(3)
次回の太陽光発電メンテナンス研究会(TMK03)はおそらく11月、年を忘れる会になりそうであります。例のとおり水曜日開催で年末謝恩会費割引か、土曜日開催でエクストリーム長居に臨むかは未定であります。


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