14円時代の「いい物件があったら紹介してください」って


以前からそうなのではありますが、たまにそのようなお問い合わせをいただくことがあります。(そういうメールをいただく方に限って、当ブログを読まれていないかったり、なぜかタメ口だったりして世の中よくわかりません。当ブログを読んでくださっていれば当ブログにそのような期待なんぞされないはずなのでありますが。)

ということとはあまり関係なく、当ブログ主は、物件の比較には Microsoft Excel を使っておりまして、パネル・パワコン容量と、kW単価などから「ぽい」率(いわゆる「ピークカット」)やら、推定発電量やら、キャッシュフローやらを計算したり、ウハウハ率を計算したりしているわけでありますが、たまに、他人様の物件であったり、ちまたで話題の不思議なほど発電すると自称している物件のデータを突っ込んでみてどのくらいイ●チ●しているかを生暖かくシミュレーションしてみたりしております。

比較だけは結構やっているわけではありますが、「いい物件」とはどんな物件なのでありましょうか。お値段がリーズナブルで、資機材や施工の品質がよくて、場所が家に近いとかついでに観光もできる観光地に近いとか、生々しく書くと楽して儲かるとか、まあそんなところがポイントなのかなと思います。

そんなわけではありますので、具体的な条件一切無しで「いい物件があったら紹介してください」と当ブログのような零細ブログに期待をされましても、掴み所がない上に、情報の流通経路では当ブログ主はいわゆる「下流」でありますから、「ここに流れてくる物件は全部クソ」なポジションと言って過言ではありません。(そうでない物件の情報をいただいたときにはだまっておいしくいただくことは言うまでもありませんので、「ないもの」としてください。)

2019.1.11
かぼちゃの馬車の教訓「向こうからくる不動産は全部クソ」不動産業界インサイダー地下座談会(2)
https://diamond.jp/articles/-/190518

かなり既出の話題ではあるのですが、大事なことかなと思いますので繰り返しておきましょう。

なんとかアセットマネージメント系って、だいたい六本木や銀座など豪華な会場でセミナーやって気持ちを盛り上げてクソ物件を買わせようとしますよね。

豪華な会場だったり、気分を盛り上げておいて、

どエンド君の名言です。「向こうからくる不動産は全部クソ」。2000RTくらいされましたよね。

おいしい物件はそう向こうからはやってこないわけで、

訳のわからないワンルーム物件を「これ節税になるの?」って持ってきたの。確かにマイナスになってるけど、普通に考えて新築のSRCマンションを買って、所得税がそんな赤字になるわけない。見てたら「その他」っていうところに一番大きい400万ぐらい入ってるのよ。「この『その他』って何?」って業者に聞きに行かせたら、「その他」は「なんかいろんな経費を入れていいんですよ、そこに」。みたいな説明をされたと。え?そんな雑な話を。

わけのわからないものがあるのに手を出したりしてはいけないわけで、

そもそも取引先が証拠を偽装してくるとか、最初から詐欺にハメこんでこようってのに遭わない。大企業だと。

ところで業者が出す発電量のシミュレーションって鵜呑みにしたりしていませんかと思うわけで、

適当に失敗経験を積んでた方がいいかもしれないですね。いきなりかぼちゃで1億5000万マイナスとかだと大変すぎるから。

小さい怪我ならしておいたほうが・・・というのは正しいのかもしれません。

とはいえ、「クソ」なりにいろいろといじくってみてなんとかなりそうならやってみようとか、世間は「クソ」と思うけれども実はなんとかいけるんじゃないの、これ、みたいなものとか、蓼食う虫も好き好きとかをニッチに攻めるのが楽しいわけでありまして、そだねーという方は、微妙な物件を見つけたときには当ブログあたりでもお互い情報交換ができるかもしれません。普通の方なら食いつかないだろうなあという物件に食いついてみたり、普通の方なら食いつかないだろうなあという物件のご紹介をいただいてみたり、そんな今日このごろでありますが、80点とか90点とか100点の物件をお探しの方は、それ相応の金銭とか労力を注ぎ込んで物件開発をされているようなプロとかセミプロさんに相応の方法でお願いするのがよいのではと思うわけであります。

何はともあれ情報収集は重要でありまして、有意義なブログの数々へは以下をクリックしてどうぞであります。

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■ お知らせ(1)

太陽光発電の設備の設計や購入に関するご相談をいただくことがときどきあります。技術的なご相談はお受けできることもありますが、特定の案件に関するご質問で検討・回答に時間がかかるようなものをタダでいくらでもというわけにはいかないことはご理解ください。ブログのネタにできるような一般的なご質問は結構お答えできるかもしれません。また、業者さん(メーカーさん・施工業者さん・販売業者さんなど)の信用状態に関するご相談はいただきましても回答することはできません。「民間企業の寿命は案外短い」「この業界はいわゆる太陽光バブルで新参者がたくさんいてそういう業界・業者さんはだいたい(中略)」ということを念頭において、ご自身のご判断で取引業者さんをご選定ください。信販審査通ってもアレ、公庫の融資審査通ってもまたアレ、こっそり見積もりの金額を上げられたり、こっちが発注しますといってから1割近くも値段を上げられたり、インターネットがつながらない状態で遠隔監視システムを中途半端にそこに物理的に付けただけで(以下略)などなど、業者さん選びの引きの弱さは自信があります。そんなわけで業者さんの信用状態のことは当ブログ主は聞かないほうがいいと思います。ねぎソーラーの頃は恵まれていたんだなあとひしひしであります。

■■ お知らせ(2)

最近、分譲物件のご購入に関するご相談を多くいただいております。利回りだけを見て検討されていると思われるケースが少なくないようでありますが、メーカーさんや業者さんがまともな根拠もなくシミュレーションをしていると思われる例(「実績」と言いながら近くに比較対象になっているべき設備が存在しないもの・明らかに発電量を多く盛りすぎと思われるもの・いわゆる過積載のいわゆるピークカットをシミュレーションでまともにやっていないのに実績自慢をするような例)や、土地代が含まれていないのに土地付きとかなんじゃそりゃというものもあったりしますし、土地賃料を抜いて利回りを計算したり、利回りを2倍近くに盛っている例もありました。シミュレーションやそれをもとにした想定利回りは「シミュレーションなので保障しません」でなんとでも言い逃れができるものではあります。イケイケなのか下請けに丸投げなのか担当者が勝手にやり放題なのか、結構いい加減な会社さんもこの業界には少なくないようであります。また、支払い条件(特に多額の前払いの要求・多額でなくても要注意ですが)にも十分ご注意ください。どうかみなさまにおかれましては、取引先選び・物件選びは自己責任という大前提のもと、利回りのみならず将来の収支をよくご検討の上、価格の適正さをご自身の責任において見極めてご判断をされますようお願い申し上げます。


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