久しぶりに「なんとかナビ」とか「なんとか発」と見てみたけれども。


タイトルのとおりです。身も蓋もない。

みんな大好き、ちょっと残念な案件とか、ちょっと想定発電量が怪しい案件なんかもも散見される「なんとかナビ」とか「なんとか発」とか、その他似たようなものをいろいろと見てみました。

いやー、いろいろと相変わらず、

  • 賃貸の土地の賃借料は抜いて表面利回りを計算
  • 結構なお値段のメンテが強制紐付け
  • いわゆる「過積載」のいわゆる「ピークカット」を無視した想定発電量計算
  • つか、もしかして、パネル容量×日射量×365日で計算してません?的な2割ほど水増しな想定発電量
  • 両面パネルだからこのくらい多く発電するだろ、えーい!的な発電量想定
  • つか、なんだよ、「プロに丸投げ投資」って。

が散見されました。

実に相変わらず

つか、選りすぐりとか、信頼と実績とか、ノウハウいらずとか、ローリスク・ハイリターンとか、大丈夫?であります。

表面利回り8%とか9%とかでも空室リスクもないし、不動産投資よりもウマウマ・ウェイウェイ系な投資家さんたちがターゲットなのかもしれませんが、「空室リスクはないとはいえ、購入費用の大半が設備で、最後は二束三文の土地が残る太陽光」と、「空室リスクはあるけれども、購入費用の大半が土地で、最後は(売れるかどうかはわからないとはいえ)とりあえず人がそれなりに住むような地域の土地が残るアパート」の表面利回りを同列で比較するというのはアレなわけでありまして、ほんと、みなさま、お気をつけください。

そのへんをよくわかった上で、それでも購入するよ、納税道義なんてないから減価償却ぶつけて税金払いたくない、みたいなことは否定はしません。税法等に従って適切に対応されるならでありますが。

不動産投資は世間ではやや過熱気味で価格は上昇傾向、数百万円程度の築古戸建が結構人気だったり、二千万円以下くらいの現金でも買えるような規模感の築古アパートが一部で人気らしいです。減価償却費をとりたい的なニーズもあるのかもしれませんが、過熱気味なところには下手に近づくとやけどをするわけでありまして、慎重にであります。

弊社本店所在地近辺でも、家賃をやや水増し気味でやっと表面利回り6%みたいな耐用年数切れの木造アパートが結構すぎるお値段で収益物件として出ていたり、築浅で7%だけれどもなぜかいつまで経っても売れないアパートとか、5,000万円ほどの土地にありきたりなアパートを新築して1.8億円で表面利回り5%でどや、とか、うーん、界隈の世相通りだなあと思うわけであります。

それなりにキャッシュが溜まってきて、定率法だからだんだん減価償却費が減ってきて、だからそのキャッシュで減価償却費を生み出した、そんな方は、どこへ向かうのでありましょうか。トランクルームなんていうのも話題にはなりますが、融資がつきにくかったり、軌道にのって収入が安定するまでは時間がかかたたり、そのへんを踏まえて表面利回りが高めになるのは自然ではあるのでありますが、それに加えてあれはあれでいろいろとあったりもするようでありますし。ああこわい。

個人的には40円と32円と21円と14円はコレクションしきれていないので、このへんで小ぶりな中古物件とか、探してみましょうかなんて思ったりもする今日このごろではあります。どっかに落ちてないですか。格安SIMも1枚余っているし。

なんだよその動機。
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■ お知らせ(1)

業者さん(メーカーさん・施工業者さん・販売業者さんなど)の信用状態に関するご相談はいただきましても回答することはできません。「民間企業の寿命は案外短い」「この業界はいわゆる太陽光バブルで新参者がたくさんいてそういう業界」ということを念頭において、ご自身のご判断で取引業者さんをご選定ください。

■■ お知らせ(2)

物件の検討にあたっては業者さんの「俺様シミュレーション」による利回りではなく、ご自身の十分な理解の上、将来の収支や採用される機器の信頼性などもよくご検討の上で、価格の適正さをご自身の責任において見極めてご判断ください。

■■■ お知らせ(3)

固定資産税のお支払いでポイントなどを貯めるお話ならnanacoとかファミペイの話を、イケイケな過積載に挑むなら方位角・傾斜角各種対応の過積載のいわゆる「ピークカット」率の参考資料(METPV-20データ利用)をどうぞであります。

■■■■ お知らせ(4)

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